こんにちは。群馬県で農地系の手続きを専門とした行政書士：亀川のぞみ、宅建士：清水美穂です。
今回は、市街化調整区域における農地転用ついて、私たちなりにわかりやすく解説いたしました。
詳しく見ていきましょう！！
「市街化調整区域の農地を購入したい」
「市街化調整区域の農地を駐車場や資材置場にしたい」
「農地転用の許可を取れば、家や事業所を建てられる？」
このようなご相談をよくいただきます。
結論からいうと、市街化調整区域でも農地転用ができる場合はあります。
ただし、市街化調整区域では、農地法だけを確認すればよいわけではありません。
農地転用ができるかに加えて、都市計画法上、その土地を希望する用途に利用できるかまで確認する必要があります。
特に、住宅・事務所・店舗・倉庫・資材置場・駐車場などを予定している場合は、農地転用と開発許可の両方を検討することが重要です。
この記事では、市街化調整区域の農地転用について、農振除外や開発許可との関係、注意点、土地を購入する前に確認しておきたいポイントを、農地転用・開発許可を専門に扱う行政書士が解説します。
市街化調整区域でも農地転用はできる？
市街化調整区域だから農地転用が一切できない、というわけではありません。
ただし、市街化調整区域は市街化を抑制する区域です。
そのため、農地転用ができるかどうかだけでなく、転用後の土地利用について都市計画法上の規制を確認する必要があります。
例えば、農地を次のような用途に利用したい場合です。
- 駐車場
- 資材置場
- 住宅
- 事務所
- 店舗
- 倉庫
- 工場
- 車両置場
これらは、それぞれ土地の状況や計画によって必要な手続きや許可の可能性が変わります。
重要なのは、「農地転用できるか」と「希望する土地利用ができるか」は別の問題だということです。
農地転用の許可が見込めても、都市計画法上の開発許可等の要件を満たさなければ、希望する建築や土地利用ができない場合があります。
市街化調整区域の土地を購入する前に確認しませんか？
市街化調整区域では、農地転用ができても、希望する建物や施設を建てられるとは限りません。
農地法だけでなく、都市計画法上の開発許可や建築許可、道路・排水などについても確認が必要になる場合があります。
土地を購入する前に、農地転用と開発許可の両方を確認しておくことをおすすめします。
そもそも「市街化調整区域」とは？
都市計画区域は、都市の発展や土地利用を計画的に進めるために、区域によってさまざまな規制が設けられています。
その中でも市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とされています。
そのため、市街化区域と比べて建築や開発に関する規制が厳しくなっています。
ここで注意したいのが、
「市街化調整区域＝何もできない」
というわけではないことです。
一定の要件を満たす開発行為や建築については、許可を受けることで可能となる場合があります。
市街化調整区域の農地転用で重要な3つの確認
市街化調整区域の農地を利用したい場合は、少なくとも次の3つを分けて考える必要があります。
① 農振除外が必要なのか
まず、その農地が農業振興地域の農用地区域（青地）に指定されているかを確認します。
青地の場合、住宅・駐車場・資材置場など、農業以外の用途に利用するためには、農振除外が問題になることがあります。
農振除外は、単に「農地転用したい」という理由だけで認められるものではありません。
代替地の有無や周辺農地への影響、農業上の土地利用との整合性など、複数の要件を確認する必要があります。
② 農地転用ができるのか
次に、農地法上の農地転用について確認します。
農地を農地以外の用途に利用する場合、原則として農地法4条または5条の許可が問題になります。
例えば、自分が所有する農地を駐車場にする場合は4条、農地を購入して駐車場や資材置場などにする場合は5条の許可が基本的な検討対象となります。
ただし、農地転用では土地の場所や農地区分によって許可の可能性が変わります。
そのため、単に「市街化調整区域だから農地転用できる・できない」と判断することはできません。
③ 開発許可・建築許可が必要なのか
市街化調整区域では、ここが特に重要です。
農地転用の許可とは別に、都市計画法上の開発許可や建築に関する許可が問題になることがあります。
特に建物を建築する場合は、その用途の建物を市街化調整区域に建築できるのかを先に確認することが重要です。
例えば、
- 住宅を建てたい
- 事務所を建てたい
- 店舗を建てたい
- 倉庫を建てたい
- 工場を建てたい
- 事業所を建てたい
といった計画では、農地転用だけでなく都市計画法上の要件を確認する必要があります。
「農地転用できれば家を建てられる」は間違い
市街化調整区域の土地について、非常に多い誤解があります。
「農地転用の許可が取れれば、そこに家を建てられる」
という考え方です。
これは正しくありません。
農地転用は、あくまで農地を農地以外の用途に利用するための農地法上の手続きです。
一方、建物を建てられるかどうかは、都市計画法や建築基準法など、別の法律によって判断されます。
そのため、
農振除外
↓
農地転用
↓
開発許可・建築に関する許可
↓
建築・土地利用
というように、それぞれの制度を分けて確認する必要があります。
市街化調整区域で農地転用できるか判断するポイント
農地の場所
同じ市街化調整区域でも、土地の場所によって農地転用の許可可能性は異なります。
農地法では、農地の営農条件や周辺の市街化状況などによって農地区分が判断され、農地区分によって許可の考え方が変わります。
青地か白地か
青地（農用地区域）なのか、白地なのかを確認します。
青地の場合は、農地転用を検討する前に農振除外が問題になることがあります。
したがって、土地を購入する前に確認しておくことが重要です。
何に使うのか
「土地を使いたい」というだけでは判断できません。
例えば、
- 駐車場にする
- 資材置場にする
- 住宅を建てる
- 倉庫を建てる
- 事務所を建てる
- 店舗を建てる
- 工場を建てる
など、具体的な土地利用目的によって検討すべき法律や許可要件が変わります。
周辺の土地利用
周辺に住宅や事業所がどの程度存在するのか、道路にどのように接しているのかなども重要です。
特に開発許可では、道路・排水・給水などの条件も確認する必要があります。
道路・排水に問題がないか
「農地転用できる」と分かっても、実際の土地利用ができなければ意味がありません。
そのため、道路への接続、排水先、水路、造成の必要性なども事前に確認します。
市街化調整区域で特に注意したい「開発許可」
市街化調整区域では、農地転用と並んで開発許可が重要になります。
市街化調整区域では、開発行為が原則として制限されており、都市計画法34条に定められた基準などに該当する場合に許可を受けられる仕組みになっています。
また、開発許可を受けていない土地での建築についても、都市計画法上の許可が問題になる場合があります。
そのため、
「農地転用の許可が取れるか」だけではなく、「その土地で希望する建物・用途が認められるか」を先に確認することが重要です。
市街化調整区域の開発許可については、こちらで詳しく解説しています。
※開発許可の制度や基準は自治体によって異なります。特定の地域で土地利用を検討している場合は、その自治体の基準を確認する必要があります。
市街化調整区域の農地を購入する前に確認してください
市街化調整区域の農地を購入する場合、特に注意していただきたいのが「購入してから調べる」ことです。
例えば、
「安い土地が見つかった」
↓
「農地だけど駐車場にすればいい」
↓
「購入後に農地転用を申請しよう」
という進め方はおすすめできません。
購入後に調べた結果、
- 農振除外が必要だった
- 農振除外が難しかった
- 農地転用の許可が難しかった
- 希望する建物を建築できなかった
- 開発許可の要件を満たせなかった
- 道路や排水に問題があった
ということになれば、土地を購入した後では取り返しがつかない可能性があります。
市街化調整区域の土地は、購入前に「何ができる土地なのか」を確認することが非常に重要です。
当事務所では農地転用・開発許可をまとめて確認します
行政書士KS事務所では、農地転用だけでなく、農振除外・開発許可を含めた土地利用の事前調査を行っています。
行政書士の亀川のぞみと、農地転用・開発許可を専門に扱う宅建士が対応します。
農地法だけを見るのではなく、
- 農振除外が必要か
- 農地転用が可能か
- 開発許可が必要か
- 市街化調整区域で希望する用途が認められるか
- 道路・排水に問題がないか
- その他の土地利用上の問題がないか
をまとめて確認します。
土地を購入する前の事前調査にも対応しています
「この土地を買って駐車場にしたい」
「市街化調整区域だけど事務所を建てたい」
「農地を購入して資材置場にしたい」
「農地転用できるかだけでなく、開発許可まで確認したい」
このような段階からご相談いただけます。
事前調査費用は33,000円です。
そのまま農地転用などの本申請をご依頼いただく場合は、事前調査費用を無料としています。
市街化調整区域の農地転用の流れ
STEP1 土地の所在地・地目を確認
まず、土地の所在地、地目、面積、現在の利用状況などを確認します。
STEP2 青地・白地を確認
農用地区域内（青地）であれば、農振除外が必要になる可能性があります。
STEP3 希望する土地利用を確認
住宅、駐車場、資材置場、事務所、店舗、倉庫など、具体的な利用目的を確認します。
STEP4 農地転用の可能性を確認
農地区分や周辺の土地利用などを確認し、農地法上の許可可能性を検討します。
STEP5 開発許可・建築関係を確認
市街化調整区域で希望する建物や土地利用が可能か、都市計画法上の基準を確認します。
STEP6 行政と事前相談
必要に応じて農業委員会、市町村の農政担当課、都市計画担当課などと事前相談を行います。
STEP7 必要な申請・許可手続きへ
農振除外、農地転用、開発許可など、必要な手続きを整理して申請を進めます。
よくある質問
Q. 市街化調整区域の農地は農地転用できませんか？
いいえ、市街化調整区域だから農地転用が一切できないわけではありません。ただし、農地法上の許可要件に加えて、都市計画法上の規制も確認する必要があります。
Q. 農地転用できれば住宅を建てられますか？
必ずしも建てられるとは限りません。農地転用と、都市計画法上の建築・開発の許可は別に考える必要があります。市街化調整区域では、希望する住宅が建築できるかどうかを事前に確認することが重要です。
Q. 市街化調整区域の農地を駐車場にできますか？
可能性はありますが、土地の場所、農地区分、青地・白地の区分、周辺状況などによって判断が変わります。また、造成や土地利用の内容によっては都市計画法上の確認も必要です。
Q. 市街化調整区域の農地を資材置場にできますか？
農地転用の可能性に加えて、都市計画法上の規制や、造成・排水などについても確認する必要があります。「資材置場なら建物がないから問題ない」とは限りません。
Q. 青地の場合はどうなりますか？
青地（農用地区域）の場合、農地転用を検討する前に農振除外が必要になる場合があります。農振除外が可能かどうかも含めて、土地ごとに確認する必要があります。
Q. 土地を購入する前でも調査できますか？
はい。むしろ市街化調整区域の土地は、購入前の調査をおすすめします。
農振除外・農地転用だけでなく、開発許可や道路・排水なども含めて確認することで、購入後のトラブルを防ぎやすくなります。
まとめ｜市街化調整区域は「農地転用＋開発許可」をセットで考える
市街化調整区域でも農地転用ができる場合はあります。
しかし、重要なのは農地転用の許可だけを考えないことです。
- 市街化調整区域かどうか
- 青地・白地のどちらなのか
- 農振除外が必要なのか
- 農地転用が可能なのか
- 希望する建物・用途が認められるのか
- 開発許可が必要なのか
- 道路・排水などに問題がないか
これらをまとめて確認する必要があります。
特に土地を購入する場合は、「農地転用できるか」ではなく「この土地で自分がやりたいことが本当にできるか」を購入前に確認することが重要です。
市街化調整区域の土地利用について相談する
市街化調整区域では、農地転用だけでなく、都市計画法上の開発許可や建築許可などが関係する場合があります。
また、農振除外が必要な土地では、農振除外・農地転用・開発許可と複数の手続きを確認しなければならないこともあります。
当事務所では、土地の状況を確認したうえで、必要な手続きについてご案内しています。
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すでに土地を所有している方
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