「購入したい土地が青地だったけれど、農地転用できるの？」

「自分の所有している農地を駐車場や資材置場にしたいけれど、青地でも転用できる？」

農地の利用を検討している方から、このようなご相談をいただくことがあります。

農地には、農業振興地域内の農用地区域に指定されている農地、いわゆる「青地」と呼ばれる土地があります。

青地は、将来にわたって農業上の利用を確保するために指定されている土地であり、原則として農業以外の目的で利用することはできません。

しかし、一定の要件を満たす場合には、農用地区域から除外する「農振除外」の手続きを行い、その後、農地転用許可を受けることで、住宅や駐車場、資材置場などとして利用できる可能性があります。

ただし、青地だからといって、必ず農振除外が認められるわけではありません。

この記事では、青地の農地を転用するために必要な手続きや、農振除外が認められるための条件、事前に確認しておきたいポイントについて解説します。

1．そもそも青地とは？

青地とは、農業振興地域内にある「農用地区域」に指定された土地のことです。

農業振興地域制度では、農業の振興を図るため、農業上の利用を確保すべき土地を農用地区域として定めています。

一般的に、農用地区域に指定された農地を「青地」、農用地区域に指定されていない農地を「白地」と呼んでいます。

青地に指定される土地には、次のようなものがあります。

• 一定規模以上のまとまった農地
• 土地改良事業が実施された農地
• 農業用の用排水路や農道などに関係する土地
• その他、農業振興を図るために必要な土地

青地は農業上の利用を優先する土地であるため、住宅や駐車場、資材置場など、農業以外の目的で利用することは原則として制限されています。

そのため、青地を農業以外の用途に変更したい場合には、まず農振除外が可能かどうかを確認する必要があります。

2．青地の農地を転用するには農振除外が必要

青地の農地を住宅や駐車場、資材置場などに利用する場合、原則として次の手続きが必要になります。

① 農振除外の申出
② 農振除外の決定
③ 農地転用許可申請
④ 農地転用許可

農振除外とは、市町村が定めている農業振興地域整備計画を変更し、対象となる土地を農用地区域から外す手続きです。

農振除外が認められると、その土地は青地から外れます。

ただし、ここで注意したいのが、農振除外が認められたからといって、直ちに農地転用ができるわけではないという点です。

農振除外と農地転用は別々の手続きです。

農振除外が完了した後、農地法に基づく転用許可を受ける必要があります。

また、農地の立地条件によっては、農振除外ができても農地転用許可が認められない場合があります。

そのため、最初から農振除外と農地転用の両方を見据えて計画を立てることが重要です。

3．農振除外が認められるための主な6つの条件

青地の農地を農用地区域から除外するためには、農業振興地域の整備に関する法律に定められた要件を満たす必要があります。

主な確認事項は次のとおりです。

4．青地でも農振除外が認められる可能性があるケース

青地の農地であっても、すべてのケースで農振除外が認められないわけではありません。

例えば、次のような計画が考えられます。

• 分家住宅を建築する計画
• 既存事業所の敷地を拡張する計画
• 必要性のある駐車場を整備する計画
• 事業に必要な資材置場を整備する計画
• その他、やむを得ない事情がある土地利用計画

ただし、これらの用途であれば必ず農振除外が認められるというわけではありません。

特に、駐車場や資材置場などの場合には、なぜその場所に整備する必要があるのか、必要な面積はどの程度なのか、他の土地では代替できないのかといった点が重要になります。

また、分家住宅などについても、申請者の状況や土地の条件、自治体の基準によって判断が異なります。

重要なのは、単に転用したいという希望だけでなく、その土地を利用する必要性と具体的な計画を説明できることです。

5．農振除外ができても農地転用できない場合がある？

農振除外の要件を満たし、青地から除外されたとしても、必ず農地転用許可が受けられるわけではありません。

農地転用については、農地法に基づく別の審査が行われます。

例えば、農地は立地条件などによって区分されており、第1種農地に該当する場合には、原則として転用が認められません。

そのため、農振除外の見込みだけでなく、農地転用の許可基準についても事前に確認しておく必要があります。

さらに、市街化調整区域にある農地の場合には、都市計画法に基づく開発許可や建築許可が必要になることもあります。

つまり、青地の農地を住宅や事業用地などに利用する場合には、次の3つの観点から確認することが重要です。

• 農振除外が認められるか
• 農地転用許可が認められるか
• 都市計画法など、その他の関係法令上の許可が必要か

これらを総合的に確認しなければ、実際に予定している土地利用が可能かどうか判断できません。

6．青地の農地を購入する前に確認しておきたいこと

青地の農地を購入して住宅や事業用地として利用したい場合には、特に注意が必要です。

農振除外ができるか分からないまま土地を購入してしまうと、購入後に希望する用途で利用できないことが判明する可能性があります。

購入前には、少なくとも次の事項を確認しておきましょう。

• 対象地が本当に農用地区域内の青地なのか
• 農振除外の申出が可能な時期はいつなのか
• 農振除外の要件を満たす見込みがあるか
• 周辺農地や土地改良施設への影響はないか
• 農地転用許可を受けられる見込みがあるか
• 開発許可や建築許可など、別の手続きが必要か

特に注意したいのは、売主や不動産会社から「農振除外できると思う」「以前も近くの土地で転用できた」と説明された場合です。

周辺の土地で農振除外が認められたとしても、対象地でも同じように認められるとは限りません。

土地の状況や周辺農地との関係、予定している用途などによって判断が異なるためです。

土地の購入や売買契約を進める前に、行政への確認を含めた事前調査を行うことをおすすめします。

7．青地の農振除外・農地転用のご相談は行政書士KS事務所へ

行政書士KS事務所では、農地転用・農振除外・開発許可など、土地利用に関する手続きを専門に取り扱っています。

青地の農地についても、農振除外の可能性を確認する事前調査から、農振除外申請、農地転用許可申請まで対応しています。

例えば、次のようなご相談を承っています。

• 青地の農地を購入して住宅を建てたい
• 所有している青地を駐車場にしたい
• 事業用の資材置場を整備したい
• 既存の事業所を拡張したい
• 農振除外ができるか調べてほしい
• 農振除外後に農地転用できるか確認したい
• 不動産会社やハウスメーカーから購入予定地の調査を依頼したい

弊所では、土地の所在地や地目、周辺状況、予定している土地利用計画などを確認し、農振除外や農地転用、開発許可などの必要性と許可の見通しを調査します。

調査が完了した際には、調査結果をまとめた事前調査報告書を納品いたします。

また、事前調査後に農振除外や農地転用などの申請が必要となる場合も、引き続きサポート可能です。

青地だからといって、最初から諦める必要はありません。しかし、許可の見通しを確認せずに計画を進めることもおすすめできません。

農振除外や農地転用を検討されている方は、まずは対象地の状況を確認することから始めてみてはいかがでしょうか。

青地の農地を転用したい方へ

「この農地は農振除外できるのか？」

「農振除外をした後、駐車場や住宅として利用できるのか？」

そのようなお悩みがありましたら、行政書士KS事務所にご相談ください。

埼玉県・群馬県を中心に、農地に関する事前調査や各種許認可申請をサポートしています。

土地の所在地や予定している利用目的など、現時点で分かる範囲の情報からご相談いただけます。

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