「気に入った土地が見つかったけれど、地目が田や畑になっている」
「農地を購入して、自分の家を建てたい」
「不動産会社から農地を紹介されたが、本当に住宅を建てられるのだろうか？」

このような疑問をお持ちではありませんか？

農地を購入して住宅を建てることは可能な場合があります。しかし、農地であれば自由に購入して住宅を建てられるわけではありません。

農地を住宅用地にするためには、農地法に基づく農地転用の手続きが必要になるほか、農振除外や都市計画法に基づく開発許可など、土地の状況によって複数の手続きが必要になる場合があります。

また、農地転用の許可が見込めても、都市計画法上の制限によって住宅を建築できないケースもあります。

この記事では、農地を購入して家を建てたい方に向けて、購入前に確認しておくべき5つのポイントを解説します。

1．農地転用の許可を受けられるか

まず確認しなければならないのが、農地法に基づく農地転用の手続きです。

農地転用とは、田や畑などの農地を、住宅・駐車場・資材置場など、農地以外の用途に変更することをいいます。

農地を購入して住宅を建てる場合は、原則として農地法第5条の許可が必要になります。

農地法第5条は、農地を農地以外の用途に転用する目的で、売買や賃貸借などによって権利を移転・設定する場合に適用されるものです。

ただし、すべての農地で転用が認められるわけではありません。

例えば、次のような点が審査されます。

• 農地の区分や周辺の農地の状況
• 農地以外の土地を利用する必要性
• 住宅を建築する具体的な計画があるか
• 必要な資金を確保できているか
• 周辺農地への影響がないか
• 排水や道路などの条件が整っているか

特に、農地の区分によっては転用が厳しく制限されることがあります。

そのため、土地を購入する前に、農地転用の許可が見込める土地なのかを確認することが重要です。

2．農振除外が必要な土地ではないか

次に確認したいのが、農業振興地域制度に基づく規制です。

農地の中には、農業振興地域内の農用地区域に指定されている土地があります。

このような土地は、一般的に「青地」と呼ばれ、農業上重要な土地として保全されています。

青地の農地は、原則として農地転用が認められません。

住宅を建築するために農地転用を行いたい場合は、まず農用地区域から除外する手続き（農振除外）が必要になることがあります。

ただし、農振除外は希望すれば認められるものではありません。

例えば、次のような要件を満たす必要があります。

• 農用地以外に利用する必要性があり、代替できる土地がないこと
• 農用地の集団化や農作業の効率に支障を及ぼさないこと
• 農業経営を営む者への農地利用の集積に支障を及ぼさないこと
• 土地改良施設の機能に支障を及ぼさないこと
• 土地改良事業等の実施後、一定期間を経過していること

これらの要件を満たすかどうか、個別に審査されます。

また、農振除外には一定の期間がかかり、自治体によって申出の受付時期も異なります。

土地を購入してから農振除外を進めようとしても、除外が認められなければ住宅を建築できない可能性があります。

農地を購入する前に、農用地区域に指定されているかどうかを確認しておきましょう。

3．市街化区域・市街化調整区域のどちらに該当するか

農地を購入して住宅を建てる場合、都市計画法上の区域区分も重要な確認事項です。

特に注意したいのが、市街化調整区域に該当する土地です。

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域や、今後優先的に市街化を進める区域です。

一方、市街化調整区域は、市街化を抑制する区域であり、原則として建築や開発行為が制限されています。

そのため、市街化調整区域内の農地を購入して住宅を建てようとしても、自由に建築できるわけではありません。

市街化調整区域で住宅を建築するためには、都市計画法上の許可要件を満たす必要があります。

例えば、自治体の条例によって定められた区域や、一定の要件を満たす人が建築できる住宅など、土地の場所や建築する人の条件によって取り扱いが異なります。

また、市街化調整区域内であっても、すべての土地が同じ条件というわけではありません。

同じ地域内でも、住宅を建築できる土地とできない土地があります。

農地転用の可能性だけで判断せず、都市計画法上の建築制限についても確認することが大切です。

4．開発許可が必要になるか

農地転用の手続きとあわせて確認したいのが、都市計画法に基づく開発許可です。

開発許可とは、一定の開発行為を行う場合に必要となる許可で、建築物の建築を目的として土地の区画形質を変更するときなどに問題となります。

例えば、次のような計画では開発許可の要否を確認する必要があります。

• 農地を造成して住宅を建築する場合
• 複数の土地を一体的に利用して住宅を建築する場合
• 土地の造成や道路の新設を伴う場合
• 市街化調整区域内で住宅を建築する場合

ただし、開発許可が必要になるかどうかは、土地の所在地や面積、造成の内容、建築する建物の用途などによって異なります。

特に市街化調整区域では、開発許可の技術的な基準だけでなく、建築する人や建築する建物についても要件が設けられている場合があります。

注意したいのは、農地転用の許可が見込めるからといって、必ず住宅を建築できるわけではないということです。

農地法と都市計画法は、それぞれ別の法律に基づいて審査されます。

そのため、農地転用と開発許可の両方について、事前に確認しておく必要があります。

5．道路・排水・給排水設備などの条件を確認する

最後に確認したいのが、住宅を建築するための土地としての条件です。

農地転用や開発許可の要件を満たしていても、道路や排水などの問題によって計画どおりに住宅を建築できない場合があります。

特に確認しておきたいのは、次の事項です。

これらの条件は、土地を購入した後に問題が判明すると、追加費用や計画変更につながる可能性があります。

土地の価格や広さだけで判断せず、住宅を建築するための条件が整っているかを確認しておきましょう。

農地を購入する前に事前調査を行うことが重要です

ここまで紹介したように、農地を購入して住宅を建てるためには、農地法だけでなく、農振法や都市計画法、建築基準法など、複数の法律や規制を確認する必要があります。

例えば、次のようなケースが考えられます。

• 農地転用は可能でも、農振除外が認められない
• 農振除外が可能でも、市街化調整区域の建築要件を満たさない
• 農地転用や開発許可の見込みはあるものの、接道や排水に問題がある
• 土地の面積や形状が住宅の建築計画に適していない

このように、ひとつの手続きだけを確認しても、土地を購入して住宅を建てられるかどうかは判断できません。

そのため、土地の購入を決める前に、関係法令や行政上の制限をまとめて確認することをおすすめします。