農地転用とは？

農地転用とは、農地を農地以外の用途に使用することです。

例えば、

• 住宅
• 駐車場
• 資材置場
• 事務所
• 店舗
• 太陽光発電設備
• 倉庫
• 運送会社の車両置場

などに変更する場合が該当します。

農地を転用する場合、原則として農地法による許可または届出が必要です。

農地法4条は、所有者自身が農地を転用する場合。

農地法5条は、売買や賃貸借などの権利移転・設定を伴って農地を転用する場合です。

例えば

自分が所有している畑を、

自分の駐車場にする

→ 農地法4条

畑を購入して、

購入した土地を駐車場にする

→ 農地法5条

という違いがあります。

⇒〈こちらの記事を参照ください〉

農振除外とは？【聞きなれないけど重要】

農振除外とは、農業振興地域整備計画において農用地区域に指定されている土地を、その区域から外す手続きです。

一般的に、この農用地区域内の農地を「青地」と呼びます。

農用地区域は、将来にわたって農業上の利用を確保すべき土地として位置付けられているため、農地転用は原則としてできません。

そのため、

「青地の農地を駐車場にしたい」

という場合、いきなり農地転用許可を申請するのではなく、まず農振除外が可能かを確認する必要があります。

ただし、「白地だから必ず農地転用できる」という意味ではありません。

白地であっても、農地法上の農地区分や周辺の状況、土地利用計画、他法令などによって、転用できない場合があります。

農地転用と農振除外、どちらが先？

ここが一番重要です。

農地転用と農振除外の違いまとめ【比較表】

さらに「開発許可」が必要になる場合もあります

ここは非常に重要です。

農地を転用できるかどうかだけ確認して、

「農地転用の許可が取れれば工事できる」

と考えてしまうと、後から問題になることがあります。

土地の場所や計画によっては、

農地転用とは別に開発許可などの手続きが必要になる場合があります。

特に、

• 市街化調整区域
• 非線引き都市計画区域
• 一定規模以上の造成
• 建築物を建てる計画
• 駐車場・資材置場などの造成を伴う計画

などでは、都市計画法上の手続きについても確認が必要です。

そのため、

「農地転用ができるか？」

だけではなく、

「この土地で、この計画を実現するために、どんな許可が必要なのか？」

という視点で事前に確認することが重要です。

農振除外が必要かどうかは、地目だけでは判断できません

例えば登記地目が、

「畑」

だからといって、必ず農振除外が必要とは限りません。

逆に、

「農地だから農振除外が必要」

というわけでもありません。

確認する必要があるのは、

• 農業振興地域に入っているか
• 農用地区域に指定されているか
• 青地なのか白地なのか
• 農地法上の農地区分は何か
• 市街化区域・市街化調整区域など都市計画上の区域
• 地域計画との関係
• 開発許可が必要か
• 周辺農地への影響
• 接道・排水などの条件

などです。

土地の場所と利用目的によって、必要な手続きが変わります。

農振除外にはどのくらい時間がかかる？

農振除外は、農地転用よりも時間がかかることがあります。

自治体によって受付時期や審査方法が異なるため、

「農振除外は○か月で終わる」

と一律に考えることはできません。

申請から除外決定まで長期間かかるケースもあるため、土地を購入してから手続きを始めるのではなく、土地を購入する前に農振除外の可能性を確認することが重要です。

農地転用にはどのくらい時間がかかる？

農地転用も、

• 農地の種類
• 面積
• 市街化区域かどうか
• 市街化調整区域か
• 農振除外の有無
• 開発許可の有無
• 造成計画
• 排水計画
• 周辺農地への影響

などによって期間が変わります。

特に、

農振除外＋農地転用＋開発許可

のように複数の手続きが必要になる案件では、全体のスケジュールを最初に確認しておくことが重要です。

農振除外と農地転用の費用

費用も、

農振除外だけなのか

農地転用だけなのか

両方必要なのか

によって変わります。

さらに、開発許可、土地改良区の手続き、道路・水路関係の手続きなどが必要になる場合もあります。

そのため、

「農地転用の費用はいくらですか？」

だけでは、正確な見積もりができないことがあります。

当事務所では、土地の所在地や面積、利用目的などを確認した上で、必要な手続きを整理してお見積もりしています。

料金表を見る

【重要】土地を買う前に確認してください

もしこれから農地を購入して、

• 住宅を建てたい
• 駐車場にしたい
• 資材置場にしたい
• 店舗・事務所を建てたい
• 会社の車両置場にしたい
• 倉庫を建てたい

と考えているなら、土地を購入する前に確認することをおすすめします。

「安い農地を購入して、あとから転用すればいい」

と考えて購入したものの、

農振除外ができない
農地転用が難しい
開発許可が必要だった
接道に問題がある
排水計画が成立しない

などの問題が判明するケースがあります。

土地を購入してからでは、計画変更が難しくなることがあります。

土地を買う前に「この土地は使える？」を確認できます

当事務所では、農地を購入する前の事前調査にも対応しています。

例えば、

「この畑を買って駐車場にしたい」

「この土地に倉庫を建てたい」

「資材置場として使いたい」

「この土地を購入して事業所を建てたい」

という段階からご相談いただけます。

土地の所在地や利用目的を確認し、

• 農振除外が必要か
• 農振除外の可能性
• 農地転用が可能か
• 4条・5条のどちらになるか
• 開発許可が必要か
• その他に必要な手続き
• おおよその費用
• 手続きにかかる期間

などを確認します。

「買ってから調べる」のではなく、「買う前に調べる」

これが農地購入で失敗しないための重要なポイントです。

当事務所の事前調査

事前調査　33,000円（税込）

土地の状況を確認し、必要となる手続きを整理します。

その後、実際に農地転用などをご依頼いただく場合は、本申請までご依頼いただくことで事前調査料を無料としています。

詳しい料金はこちらをご覧ください。

購入前の土地チェック

よくある質問

まとめ

農地転用と農振除外は、似た言葉ですが目的が異なります。

○農振除外

農用地区域（青地）から外すための手続き

○農地転用

農地を住宅・駐車場・資材置場など、農地以外の用途に変更するための手続き

青地の農地を転用する場合は、

農振除外
⇓
農地転用

さらに土地によっては、

農振除外
⇓
農地転用
⇓
開発許可

と複数の手続きが必要になることがあります。

だからこそ、

「農地転用できるか」だけではなく、「この土地で、この計画を実現するために何の手続きが必要なのか」を最初に確認することが重要です。す。まずは農地の現況や地目を調べ、必要に応じて行政書士に相談するのが失敗を防ぐポイントです。