こんにちは。埼玉・群馬で農地系の手続きを専門とした行政書士：亀川のぞみ、宅建士：清水美穂です。
当事務所には、農地転用・開発許可を専門に扱う宅建士も在籍しており、2名体制で土地利用の可能性を調査しています。
「この土地を買って大丈夫？」という段階から、農地転用・農振除外・開発許可まで見据えてサポートします。
その土地、本当に「使える土地」ですか？
「久喜市で土地を買って、駐車場にしたい」
「農地を購入して、資材置場として使いたい」
「事業用地として土地を探しているけれど、農地でも大丈夫なのか？」
このような場合、土地を購入してから行政に相談するのはおすすめできません。
土地によっては、
- 農地転用が必要
- 農振除外が必要
- 開発許可が必要
- 市街化区域・市街化調整区域による制限がある
- 土地改良区の手続きが必要
- 道路・水路の占用や排水について協議が必要
- 希望する用途では許可を受けられない
といった問題が出てくることがあります。
特に久喜市では、農用地区域からの除外を申し出る前に、農地転用の可能性や、開発許可が必要な場合の要件を確認しておくことが求められています。
当事務所では、久喜市の土地について、農地転用だけでなく、農振除外・開発許可などを含めて、土地を実際に利用できる可能性を事前に調査するサービスを行っています。
土地を買う前の「事前調査」が重要です
土地の価格や場所だけを見て、購入を決めていませんか？
農地や市街化調整区域内の土地などを事業用地として利用する場合、単純に「土地を買えば使える」というわけではありません。
例えば、
「駐車場にしたい」
という場合でも、
農地
↓
農地転用の確認
↓
農振除外が必要か確認
↓
開発許可等が必要か確認
↓
道路・排水・その他法令の確認
↓
実際に事業が可能か判断
というように、複数の制度を確認する必要があります。
だからこそ、土地を購入する前に調査することが重要です。
久喜市では、農振除外の前に確認が必要です
久喜市では、農用地区域からの除外を申し出る場合、事前に久喜市農業委員会で農地転用の可能性を確認するとともに、開発許可が必要な場合には都市計画課で事前相談を行い、計画が開発許可の要件に合致するか確認するよう案内されています。
確認ができていない場合、農振除外の申出を受理しないとされています。
つまり、
「とりあえず農振除外を申請してみる」
という進め方ではなく、
農振除外 → 農地転用 → 開発許可
という手続き全体を見据えて、最初に土地利用の可能性を確認しておくことが重要です。
【図解】当事務所の「事前調査」で確認すること
当事務所では、土地の所在地と利用目的をお聞きしたうえで、次のような項目を確認します。
① 土地の利用目的を確認
「駐車場にしたい」「資材置場にしたい」など、土地の具体的な利用方法を確認します。
② 農地転用が可能か
土地が登記上「田」「畑」である場合だけでなく、現況が農地として利用されている場合なども含め、農地法上の手続きを確認します。
農地を、
- 駐車場
- 資材置場
- 事業所
- 倉庫
- 店舗
- 太陽光発電設備
- 住宅
- その他の事業用地
などとして利用する場合には、農地転用の許可・届出が必要となることがあります。
③ 農振除外が必要か
農用地区域、いわゆる「青地」に指定されている土地の場合、農地転用の前に農振除外が必要となる場合があります。
久喜市では、農用地区域内の土地について、農振除外の申出を行う前に農地転用や開発許可の可能性を確認するよう案内しています。
そのため、
「農地だから農地転用をすればいい」
とは限りません。
まず、その土地が青地なのか白地なのかを確認する必要があります。
④ 開発許可が必要か
農地転用だけでなく、都市計画法上の開発許可についても確認します。
久喜市では、建築物を建築する目的の開発行為について、市街化区域では500㎡以上、市街化調整区域では規模にかかわらず開発許可が必要となる場合があります。
また、500㎡以上の開発行為等については、久喜市の開発行為等指導要綱に基づく事前協議が必要となる場合があります。
そのため、
「農地転用ができれば、そのまま建物を建てられる」
とは限りません。
農地転用と開発許可をセットで考える必要があります。
⑤ 道路・排水などの確認
土地利用では、許認可だけでなく、道路や排水などの条件も重要です。
例えば、
- 前面道路の状況
- 道路への接続
- 水路の状況
- 排水方法
- 道路・水路の占用
- 周辺農地への影響
- 土地改良区の関係
- その他関係法令
などを確認します。
許可制度上は可能でも、道路や排水の問題から計画の変更が必要になるケースもあります。
このような方におすすめです
土地を購入する前に確認したい方
「不動産会社から土地を紹介されたけれど、農地なので利用できるか分からない」
「安い土地を見つけたけれど、事業用地として使えるのか？」
という方は、購入前にご相談ください。
駐車場として利用したい方
農地を駐車場として利用する場合、農地転用だけでなく、土地の区域や規模によっては開発許可などについても確認が必要になります。
資材置場として利用したい方
「資材置場なら建物を建てないから簡単」と考えてしまう方もいます。
しかし、農地転用のほか、土地の区域や造成の有無、周辺環境などによって確認すべき事項があります。
事業用地を探している方
- 倉庫を建てたい
- 事務所を建てたい
- 店舗を建てたい
- 車両置場を作りたい
- 資材置場を作りたい
- 駐車場を作りたい
- 太陽光発電設備を設置したい
など、事業目的で土地を探している場合は、「買える土地」ではなく「目的を実現できる土地」かどうかを確認することが重要です。
農地転用・開発許可を専門に扱う行政書士＋宅建士が調査
当事務所には、農地転用・開発許可を専門に扱う宅建士が在籍しています。
農地転用の手続きだけを見るのではなく、
「この土地を、最終的にどのように使うのか」
という土地利用の視点から調査します。
行政書士による農地法・農振法等の確認と、宅建士による土地利用・不動産の視点を組み合わせ、
農振除外 → 農地転用 → 開発許可 → 土地利用
までを見据えて検討します。
「農地転用だけ依頼したい」というケースだけでなく、
「まだ土地を買っていないので、そもそも買って大丈夫なのか調べてほしい」
という段階からご相談いただけます。
久喜市の土地利用で、こんな失敗にご注意ください
「土地を買ってから調べればいい」
おすすめできません。
購入後に農振除外が必要と分かったり、開発許可の要件を満たさないことが分かったりすると、計画そのものを変更しなければならない可能性があります。
「農振除外ができれば使える」
これも違います。
農振除外が完了した後も、農地転用の手続きが必要になる場合があります。
さらに、開発許可など別の許認可が必要になることもあります。
「農地転用だけ行政書士に頼めばいい」
土地利用の内容によっては、農地法だけでなく都市計画法などの確認も必要です。
当事務所では、農地転用と開発許可を別々に考えるのではなく、土地利用全体を見て調査します。
事前調査の料金
事前調査 33,000円（税込）
土地の所在地・利用目的をお聞きしたうえで、農地転用・農振除外・開発許可などについて調査します。
主な調査項目
- 都市計画上の区域
- 農地法上の手続き
- 農振除外の必要性
- 開発許可の必要性
- 土地利用に関係する主な法令
- 道路・排水等の確認事項
- 行政への事前相談
など。
※案件の内容や土地の状況によって、追加調査・専門家との協議等が必要になる場合があります。
そのまま農地転用等の本申請をご依頼いただいた場合、事前調査料30,000円は無料としています。
詳しい料金については、料金表をご確認ください。
ご依頼の流れ
STEP1 お問い合わせ
土地の所在地と、予定している土地利用をお知らせください。
「まだ土地を買っていない」という段階でも構いません。
↓
STEP2 土地・計画の確認
土地の所在地、面積、現在の利用状況、予定している建物・施設・駐車場等についてお聞きします。
↓
STEP3 事前調査
農地転用・農振除外・開発許可など、土地利用に必要となる手続きを確認します。
必要に応じて行政機関へ事前相談を行います。
↓
STEP4 調査結果をご説明
「何の手続きが必要なのか」
「どのような条件があるのか」
「計画を変更する必要があるのか」
などをご説明します。
↓
STEP5 必要な許認可をサポート
農振除外、農地転用、開発許可など、必要な手続きをご依頼いただけます。
よくある質問
Q. まだ土地を購入していません。それでも調査できますか？
はい。むしろ土地を購入する前のご相談をおすすめしています。
土地を購入してから利用できないことが分かると、土地代や契約上の問題が発生する可能性があります。
「この土地を買おうと思っている」という段階でご相談ください。
Q. 農地転用だけ調べてもらうことはできますか？
はい。
ただし、事業用地として利用する場合には、農地転用だけでなく農振除外や開発許可などが関係する場合があります。
そのため、当事務所ではできるだけ土地利用全体を見て調査することをおすすめしています。
Q. 久喜市の市街化調整区域でも調査できますか？
はい。
市街化調整区域では、開発行為や建築について確認すべき事項が多くなるため、特に土地購入前の事前調査をおすすめします。
Q. 農振除外だけお願いすることはできますか？
はい。
ただし、久喜市では農振除外の申出前に、農地転用の可能性や、開発許可が必要な場合の要件を確認するよう案内されています。
そのため、農振除外だけでなく、その後の農地転用・開発許可まで見据えて調査することをおすすめします。
久喜市で土地を購入する前に、一度ご相談ください
土地は、「安い」「広い」「立地がいい」だけでは判断できません。
大切なのは、
「その土地で、希望する事業や土地利用を実現できるか」
です。
特に農地や市街化調整区域内の土地は、購入後に許認可の問題が判明すると、計画の変更や追加費用につながる可能性があります。
当事務所では、久喜市の土地について、
農振除外・農地転用・開発許可をまとめて確認し、土地利用の可能性を事前に調査します。
「この土地を買って大丈夫？」
という段階から、お気軽にご相談ください。
